全國各城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、城市房價排行、房價漲跌數(shù)據(jù)，盡在中指云·地產(chǎn)數(shù)據(jù)頻道→

近日，在“第一次全國自然災(zāi)害綜合風(fēng)險普查”發(fā)布會上，原話說的是：“近三年來，住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)獲取了全國近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬處市政設(shè)施數(shù)據(jù)?！?/p>

注意，這里說的是房屋建筑，不是單指城市，也不是單指住宅。學(xué)校算，工廠算，商場也算，醫(yī)院也算，辦公樓、自建房、商品房都算。

(資料圖片僅供參考)

6億棟建筑，并不能代表中國的住宅庫存。

真正的庫存應(yīng)該怎么算呢？

國聯(lián)宏觀總結(jié)了由小到大的四個口徑：

1，已竣工待售住宅的庫存，也就是咱們平時說的現(xiàn)房。

2，施工中已經(jīng)預(yù)售但未售住宅的庫存，也就是拿了預(yù)售證還沒賣掉的期房。

3，施工中尚未可銷售住宅的庫存。也就是沒拿預(yù)售證的也算。

4，停工緩建項目的庫存。這個好理解，就是爛尾樓。

這些待售的新房，再加上那些有證的二手房，才是真正意義上的住宅庫存。因為牽扯到二手房，中介平臺只有掛牌的數(shù)據(jù)和交易額，沒有存量數(shù)據(jù)，這個數(shù)字還是個謎。

我們可以通過其他資料粗略算一下。七普統(tǒng)計全國房屋總面積是500億平米，足足有14.9億間，有一半都是共有產(chǎn)權(quán)、老公房、自建房，商品房還不到3成。

也就是說，不管房齡新舊，是否有電梯，小縣城還是大城市，能拿出來賣的房子加起來有150億平米。

6億棟建筑也好，150億平米也罷，這些不分地域，不論房齡的宏觀數(shù)字，并不會影響到2023年房地產(chǎn)走向。

影響今年樓市的一個關(guān)鍵要素，應(yīng)該是房貸。

2月24號銀保監(jiān)會負(fù)責(zé)人說，“要求銀行加快處理提前還貸積壓申請，加大對違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管。”

這個回應(yīng)很有意思。

2023開年至今，圍繞著房貸，放貸的、還貸的、賣房的，都整了不少花活兒。

前幾天聽說某大行推出一款產(chǎn)品，以未婚男女朋友作為共同還款人，還取了一個文雅的名字：連心貸。男女朋友一塊買房心連心，要是分手了，還貸能連一塊嗎？

其實這產(chǎn)品很雞肋，沒領(lǐng)證就一塊買房，還把倆人的首套首貸資格都浪費了，一般人也干不出來事，噱頭大于實際。

在此之前，還有各種接力貸產(chǎn)品，你家能貸到80歲，我這就能貸到100歲，子女們不光能繼承家產(chǎn)，甚至還能繼承房貸。

為什么銀行這邊花樣翻新的想放貸，已經(jīng)有房的千方百計想著去還貸？

為什么監(jiān)管連續(xù)對提前還貸發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)高壓打擊經(jīng)營貸流入樓市，卻對存量和新增房貸利率之間的巨大差異，遲遲沒有表態(tài)？

有人打算轉(zhuǎn)貸鉆空子，有人盤算著怎么還貸能省下多少錢，普通人要不要轉(zhuǎn)貸或者還貸？

今天，咱們就來聊聊，這一場已經(jīng)到白熱化階段的房貸大博弈。

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首先咱們要明確一個所有人都心知肚明的事實：靠降利率，已經(jīng)救不了房地產(chǎn)了。

從去年11月份到現(xiàn)在，我就一直有個觀點，今年利率下降的空間很窄很窄。2月20號公布的LPR，1年期LPR3.65%，5?年期以上LPR4.3%，已經(jīng)連續(xù)6個月沒有任何變化了。

為什么利率降不動了？說來話長，理由無非是：銀行的息差空間變窄了，這幫人可不是做慈善的。銀行之間互相借錢的成本，已經(jīng)和央行借給銀行的錢（MLF利率），相差無幾了，可以確保央行印鈔機(jī)制順利傳導(dǎo)。還有就是CPI在抬頭，主要是豬肉價格比較拉跨，才壓著漲不起來。再考慮到，現(xiàn)在全國城市出行都在恢復(fù)，30大中城市的擁堵指數(shù)甚至超過了2019年。所以，是不是降息，降多少，央行也在觀察，并沒有去年那么急迫。

我明白，很多專家呼吁降利率，無非就是還把眼睛死死盯著房地產(chǎn)，盯著5年期LPR。但是，房貸利率降到現(xiàn)在這種地步，還是沒用。

在2022年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會中，人民銀行公布12月份新發(fā)放個人住房貸款利率，全國平均是4.26%，較2021年12月同比下降1.37個百分點，這是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。

到了2月份，確立首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制之后，百城首套房貸利率環(huán)比又降了6BP，絕對水平再創(chuàng)近年來最低水平。石家莊、哈爾濱、長春、福州等17個城市首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)，南寧、珠海甚至降到了3.7%。即便這么低的利率，五花八門的貸款路數(shù)，還有那么多排隊還房貸的，只能說明：

1，政策利率降與不降，對房地產(chǎn)影響非常小。

2，有錢人的還貸意愿，銀行的放貸焦慮，說到底還是源于規(guī)模巨大的存量房貸。

長江證券馬祥云的測算，2010年以來，以“貸款基準(zhǔn)利率加點”的價格，凈新增的個人住房貸款總額是：22萬億。

這筆規(guī)模巨大的存量房貸，平均利率達(dá)到了5.63%。假如你在2018年以等額本息、固定利率5.71%，貸了100萬，年限30年，當(dāng)年的10月首次還款，每個月得還5810元，應(yīng)還利息總額為109.17萬。

如果在2023年2月，提前還貸20萬，那每月得還4555.07元，省了17.53萬的利息。人性是很微妙的，咱們都是6%啥都好說，你房價比我低就忍了，利息還比我少一半，這比殺了我都難受。過去三年，別的沒學(xué)會，反正是學(xué)會精打細(xì)算了。所以影響樓市走向的，不是多少億棟房子，而是龐大接盤群體悲觀、憤懣、無奈的情緒。

這兩天我們看到不少消息，比如北京二手房成交量同比上漲96%，2月開始成都二手房帶看量每周超過15萬套，70城數(shù)據(jù)中，新房上漲城市數(shù)量36個比上月增加21城。但是，這些熱點城市產(chǎn)生的局部爆點，根本沒辦法帶動全國銷售額、銷售面積回暖。只要那些有能力入場的人，想的不是趁著3.7%再買一套，而是天天被虧了多少利息的巨大心理落差所折磨，房地產(chǎn)就不存在狂飆的基礎(chǔ).待售的庫存，供應(yīng)商的貨款，施工單位的工錢，就沒辦法消化。

那么，存量房貸有沒有可能降低？實話實說，不可能了。很多朋友想不通的是，2008年就可以調(diào)，憑什么現(xiàn)在就不能調(diào)？2008年的時候，確實發(fā)生過.但是，當(dāng)時央行根本沒發(fā)統(tǒng)一的通知，而是銀行之間的大亂斗，先把利率打七折，再推出貸款平移的業(yè)務(wù)搶存量房貸的客戶。銀行吃的是息差，高價攬儲，低價攬貸，這種不惜一切代價招攬客戶的“惡性競爭”，會加劇銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化，極易發(fā)生大規(guī)模壞賬甚至資不抵債，小小的擠兌，就會發(fā)生難以想象的后果，只會發(fā)生在特殊時期的特殊背景下。

看一組數(shù)字：

1，2022年底，全國個人住房貸款余額是38.8萬億，2008年的時候，還不到3萬億。

2，2022年12月，我國商業(yè)銀行整體凈息差為1.91%，創(chuàng)出了2010年有記錄以來的歷史最低值，也是首次跌破2%的水平。

幾十萬億的規(guī)模，歷史最低的息差空間，貿(mào)然調(diào)降存量房貸利率，稍有一丁點風(fēng)吹草動，就會對整個系統(tǒng)產(chǎn)生巨大影響，就算央媽有這個心，也一定會極其謹(jǐn)慎。

尾大不掉，反受其累。存量房貸不能輕易動刀，包括現(xiàn)房銷售，公攤面積，土地財政，租售同權(quán)，房產(chǎn)稅這些老生常談的話題，也是年年提，年年難以更進(jìn)一步。原來是個小貓任你拿捏的時候沒有改，現(xiàn)在長成猛虎，更不能動它分毫了。

既然存量利率不可能實現(xiàn)，那飽受高利率心理折磨的人，要不要轉(zhuǎn)貸？要不要提前還貸？

先說轉(zhuǎn)貸，不管你接了多少中介的電話，說有低利率房貸置換，也盡量別做。經(jīng)營貸需要名下有全款房子和營業(yè)執(zhí)照，如果找中介給你辦，過橋解押、借殼公司都要錢?，F(xiàn)在還貸這么難，假如排隊等上幾個月，光籌錢的利息很多人都扛不住。這缺乏常識，經(jīng)營貸屬于短貸，短則1年，長則3年，目前市面上很多低利率、長授信時間的抵押貸，比如利率3.7%，授信10年，先息后本，每年歸還本金續(xù)貸。這類產(chǎn)品很容易讓一些借款人誤以為它是10年期，其實呢，它只是授信10年。授信期內(nèi)貸款到期，需要歸還本金且審核通過才能續(xù)貸。銀行求著貸款的時候，申請經(jīng)營貸當(dāng)然好商好量，睜只眼閉只眼，一旦銀根緊縮，利率上漲不說，核實到貸款沒有用作正常經(jīng)營，抽貸風(fēng)險非常大。抽貸事小，如果碰到槍口上，監(jiān)管專門整治偽造流水，包裝空殼公司，給定性成騙貸，那就涉及到刑事問題了。

再說提前還貸，這也得分情況。每個人對收入，對安全感的邊界，都是不同的。如果錢多的沒地方使，股票理財不想碰，存款又瞧不上，可以考慮。如果是期房，不要提前還貸，交房了再說，原因你懂得。如果等額本息都還一半期限了，等額本金已經(jīng)還了三分之一，或者2015年之前買的房，利率沒有16-21年那么離譜，還是先留點現(xiàn)金在手里吧。所以，對于日子過的緊巴巴還想省利息的普通人來說，最理性的辦法就是：

忍著。