全國(guó)各城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、城市房?jī)r(jià)排行、房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)，盡在中指云·地產(chǎn)數(shù)據(jù)頻道→
如果現(xiàn)在有一種金融產(chǎn)品，可以買下杭州市中心一幢開發(fā)商自持的租賃房，然后持續(xù)獲得租金穩(wěn)定收益，你會(huì)投資嗎？
【資料圖】
如果這種產(chǎn)品，還可以讓沒有房票的你，打包投資一系列住宅項(xiàng)目，你會(huì)更感興趣嗎？
本周，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，并將于3月1日起施行。
在理論上，上面說的這兩種情況都可能成為現(xiàn)實(shí)。
首先來看看關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資范圍的表述，和此前實(shí)行的普通私募股權(quán)投資基金相比，增加了存量商品住宅和市場(chǎng)化租賃住房?jī)蓚€(gè)大類。
根據(jù)《指引》表述，對(duì)存量商品房的定義是：限于已經(jīng)取得五證且已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓等。
顯然，指的是一手房。
市場(chǎng)化租賃住房是指不以分拆產(chǎn)權(quán)銷售為目的、長(zhǎng)期對(duì)外進(jìn)行市場(chǎng)化租賃運(yùn)營(yíng)，但未納入保障性租賃住房體系的租賃住房。
在杭州，包括南星一些豪宅項(xiàng)目在內(nèi)，都有類似的開發(fā)商自持租賃房。
市面上，私募和地產(chǎn)兩個(gè)圈子的交集里，一直暗流涌動(dòng)。
一家管理規(guī)模數(shù)十億、較為低調(diào)的私募基金，這些年就一直在關(guān)注可以投資的房產(chǎn)項(xiàng)目。
此前，他們的范圍局限在商業(yè)地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施等業(yè)務(wù)。
“我們也注意到了這份指引，有一點(diǎn)可以肯定的是，比以前更靈活了?！?/p>
而最令普通投資者感興趣的是，這會(huì)不會(huì)等于變相打破了限購(gòu)？
全國(guó)各城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、城市房?jī)r(jià)排行、房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)，盡在中指云·地產(chǎn)數(shù)據(jù)頻道→
比如，一個(gè)投資者在杭州已經(jīng)沒有房票了，不能再買杭州的住宅。
現(xiàn)在，一家私募基金公司發(fā)售了一款產(chǎn)品，里面包含了符合前文描述條件的、位于杭州的若干個(gè)存量住宅樓盤標(biāo)的。
那么，當(dāng)這位投資者買了這款產(chǎn)品的份額后，就相當(dāng)于在這些樓盤都占有了小小的一席之地。
而理論上，這款產(chǎn)品甚至還可以包含位于北京、上海或者三亞的存量住宅。
相當(dāng)于在這些城市原本沒有購(gòu)房資格的這位投資者，如今也變相擁有了若干平方。
對(duì)大多數(shù)投資者來說，即便猜想成真，這也只是屬于少數(shù)富人的“游戲”。
《指引》明確，投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%。
如果到時(shí)候選擇購(gòu)買產(chǎn)品，那么私募基金的起售門檻基本上是100萬(wàn)元。
有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這個(gè)操作實(shí)行后，對(duì)樓市是重大利好。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2022年中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至2022年底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為5.3億㎡。
按均價(jià)1萬(wàn)/㎡計(jì)算，不動(dòng)產(chǎn)私募基金如果能夠籌集到4萬(wàn)億人民幣，就可以買掉近80%的存量。
但這里存在一個(gè)很大的悖論。
如果大家對(duì)樓市預(yù)期看好，直接買房子就好了；如果不看好，把房子打包變成了金融產(chǎn)品，也不會(huì)漲??！
比較理想的狀況是，有實(shí)力雄厚的私募基金打包買下較好的項(xiàng)目，然后靜待下一個(gè)樓市上漲周期的到來。
當(dāng)然，這個(gè)只是猜想。從本質(zhì)上看，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金類似于私募REITs。
國(guó)外的REITs市場(chǎng)較為成熟。其主要投資模式有三種：
一、直接參與投資開發(fā)，包括工程的一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)，從購(gòu)地到建設(shè)到出售一條龍包掉；
二、投資收租型。該類基金所持有物業(yè)均為核心穩(wěn)定的出租類資產(chǎn)，其出租率基本均保持在95%左右；
三、不良資產(chǎn)處置型。通過收購(gòu)不良資產(chǎn)，將其證券化，然后打包處置，變現(xiàn)盈利。
不同的市場(chǎng)，占據(jù)主流的REITs類型也不一樣。像美國(guó)，根據(jù)截至到2022年底的數(shù)據(jù)，零售類的REITs數(shù)量最多，占比超過23%。
而在日本、新加坡和中國(guó)香港等地，綜合類和寫字樓類的REITs占比最多。
從此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的推出背景來看，其最主要的作用，也是進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，以促進(jìn)房地產(chǎn)回歸穩(wěn)定發(fā)展。
去年11月28日，證監(jiān)會(huì)釋出支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”。里面明確，要積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。
甚至有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的落地，更多要承擔(dān)起為房企紓困和保交付的作用。
如果真是這樣，那么即便上述猜想成真，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金能買入的住宅項(xiàng)目，恐怕也不是我們想象中的，每個(gè)城市里地段最好、升值前景最大的項(xiàng)目。
而是那些面臨資金困境的項(xiàng)目。
換句話說，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，會(huì)因?yàn)檫@樣的舉措而受益；而對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)來說，恐怕只有部分才能得沾雨露。