(資料圖)

2022年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們單靠基建無法穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，2023年為達(dá)成經(jīng)濟(jì)目標(biāo)穩(wěn)地產(chǎn)勢在必行。但對于如何做，中央和地方往往存在分歧。地方希望通過地產(chǎn)拉動本地經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定財(cái)政收入；中央層面的著眼點(diǎn)則在于既要發(fā)揮地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，又不希望出現(xiàn)新一輪的房價(jià)飆升。政策如何去布局？

站在地方的角度，我們從地方本地經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收入對房地產(chǎn)依賴的維度發(fā)現(xiàn)江蘇、四川、湖北和湖南是今年可能需要房地產(chǎn)發(fā)力最急迫的省份；站在中央的層面，從跨省投入產(chǎn)出來看山東、江蘇、廣東和浙江是穩(wěn)地產(chǎn)對全國GDP拉動最重要的省份，不過部分省份高位的房價(jià)收入比也會阻礙政策發(fā)力。綜合以上地方與中央以及房價(jià)的角度，我們預(yù)計(jì)山東、湖南、江蘇、四川等省份后續(xù)最有可能集中出臺穩(wěn)地產(chǎn)政策。

盡管地方早就開始“因城施策”，房地產(chǎn)低迷現(xiàn)象仍普遍存在。大中城市商品房成交面積自2021年6月起就進(jìn)入同比負(fù)增區(qū)間，房地產(chǎn)投資占投資于GDP的比重也在攀升5年后于去年回落。（圖1、2）1月70大中城市中房價(jià)環(huán)比上升的城市略有增加，但二、三線城市環(huán)比同比仍在負(fù)區(qū)間，表明疫情放松后地產(chǎn)消費(fèi)修復(fù)仍未到來。

2022年年初以來，地方政府加大了房地產(chǎn)政策寬松力度。我們統(tǒng)計(jì)了2022年2月至今地方政府出臺的房地產(chǎn)放松政策，數(shù)量上來看，三線城市及其他城市占比最多，但考慮到各級城市的相對數(shù)量和總GDP，我們認(rèn)為過去一年二線城市地產(chǎn)放松的影響相對最大（圖4）。放松政策的內(nèi)容上主要以提高公積金貸款額度以及購房減稅補(bǔ)貼為主（圖5）。

“因城施策”誰的動力更足？這可能取決于是房地產(chǎn)對各地區(qū)經(jīng)濟(jì)重要性的差異。我們從地方GDP和財(cái)政收入對房地產(chǎn)的依賴程度這兩個(gè)維度衡量了各省面對房地產(chǎn)行業(yè)的整體敞口，以找出今年最需要在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)力的地區(qū)。

地方GDP對房地產(chǎn)的依賴程度：一省房地產(chǎn)的產(chǎn)出會拉動其他上游部門（例如電力、原材料）的需求，可由此估算出各省省內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)對本身房地產(chǎn)的依賴程度。方法上，我們根據(jù)投入產(chǎn)出表求出各省房地產(chǎn)（這里我們采用住宅建筑）最終需求中隱含的對省內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的增加值作為判斷依賴程度的指標(biāo)。我們結(jié)果表明云南、湖北、四川和湖南等省份在GDP維度對房地產(chǎn)依賴程度更高。（圖6）我們發(fā)現(xiàn)各省今年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)相對疫情前的調(diào)整與其經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)的依賴程度有一定程度的負(fù)相關(guān)性，說明房地產(chǎn)的低迷影響了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期增長。（圖8）

地方財(cái)政收入對房地產(chǎn)的依賴程度：房地產(chǎn)稅收（如房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅等）以及土地出讓金是地方政府財(cái)政收入的重要來源，我們通過計(jì)算這一比例在來估算各省財(cái)政收入對房地產(chǎn)的依賴程度。分析結(jié)果表明南方、東部沿海省份的財(cái)政收入對房地產(chǎn)依賴程度高于北方（圖7）。

今年穩(wěn)地產(chǎn)，誰更急迫？綜合以上兩個(gè)維度，我們得出了對房地產(chǎn)整體上依賴更高的省份（圖9），他們位于圖中偏右上的部分，包括江蘇、四川、湖北和湖南等，這些省份提振房地產(chǎn)對本省經(jīng)濟(jì)增長的意義更大，在過去的一年里這些對房地產(chǎn)依賴更高的省份確實(shí)也推出了更多的放松政策?？善诖?、湖南等省份未來推出更多地產(chǎn)寬松政策。

從全國來看今年穩(wěn)地產(chǎn)，誰最重要？各省房地產(chǎn)實(shí)際上也拉動了周邊省各部門的需求，從國家整體角度來看，房地產(chǎn)利好政策側(cè)重于對全國GDP拉動更大的省份能夠事半功倍。我們在各省GDP投入對房地產(chǎn)（住宅建筑）的完全消耗系數(shù)的基礎(chǔ)上考慮省間流動并根據(jù)2022年各省GDP比重加權(quán)，得到房地產(chǎn)拉動全國GDP最多的省份（圖10），包括山東、江蘇、廣東和浙江等省份。我們在過往的報(bào)告中提到今年房地產(chǎn)行業(yè)有約8600億元的負(fù)缺口，上述省份則承擔(dān)了房地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)“補(bǔ)缺口”的重?fù)?dān)。

不過站在中央角度，房價(jià)仍是地產(chǎn)刺激的限制因素。我們可從各省房價(jià)收入比來看政策施行的空間，一般來說房價(jià)收入比較高的省份，政府對于刺激政策的出臺更加“投鼠忌器”。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，北京、海南、上海和陜西的房價(jià)收入比偏高，而湖南、廣西以及東北地區(qū)的房價(jià)收入比較低，可期待穩(wěn)地產(chǎn)政策在這些省份空間更大。（圖11）

綜合以上地方、中央以及房價(jià)維度，我們得到后續(xù)最有可能出臺穩(wěn)地產(chǎn)政策的省份排名（圖12），因?yàn)檎咴谶@些地區(qū)會更有效率地刺激省內(nèi)GDP、改善地方財(cái)政收入、拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。我們看好穩(wěn)地產(chǎn)政策更多在在山東、湖南、江蘇和四川等省份落地。

風(fēng)險(xiǎn)提示：海外貨幣政策收緊下外需回落，海外經(jīng)濟(jì)提前進(jìn)入顯著衰退，嚴(yán)重拖累我國出口。毒株出現(xiàn)變異，疫情蔓延形勢超預(yù)期惡化。