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觀點網訊：2月17日，北京首都開發(fā)股份有限公司發(fā)布關于對上海證券交易所監(jiān)管工作函回復的公告。

觀點新媒體獲悉，首開股份于近期收到上海證券交易所上市公司管理一部《關于對北京首都開發(fā)股份有限公司業(yè)績預告相關事項的監(jiān)管工作函》，其中要求首開股份結合土地獲取成本、建安成本、房產銷售價格等因素以及同行業(yè)可比公司情況，說明公司毛利率大幅下滑的原因及合理性，是否存在進一步下滑的趨勢或風險。

首開股份回復表示，公司毛利率變化與行業(yè)代表性企業(yè)、同行業(yè)可比公司相比具有一致性。2022年項目毛利率下降有兩方面主要原因：一方面房屋實際銷售價格不及拿地時預期售價，另一方面本期結利項目獲取土地主要集中在地產市場高點時期的高溢價地塊，土地成本偏高。據統(tǒng)計，2021年公司結算項目中，部分項目拿地較早，土地成本占收入比例(地貨比)為33.74%，相比2022年公司主要結利項目(占結利收入的90%)綜合土地成本占收入比例(地貨比)高達53.04%。建安成本相較土地成本對毛利率影響較小。

關于地產項目的計提減值準備，首開股份表示，報告期內公司預計計提存貨跌價準備6-8億元，主要是對廈門九瓏岸項目計提準備4億元。

廈門九瓏岸項目位于廈門市同安區(qū)，于2017年9月通過土地拍賣形式取得，土地價款21.9億元，總建筑面積10.8萬平方米，其中地上計容面積7.5萬平方米，樓面地價近3萬元每平方米。項目于2018年三季度開工，于2022年下半年竣工，現(xiàn)處于現(xiàn)房銷售階段。受經濟環(huán)境影響，廈門新房售價最近兩年出現(xiàn)持續(xù)下滑，購房者觀望情緒強烈，廈門公司為加快資金回流，下調了銷售價格。按照目前預計售價測算，本年需計提存貨跌價準備4億元。