【中指·地產(chǎn)文庫】地產(chǎn)人自我提升的免費(fèi)充電站！百萬份行業(yè)文檔免費(fèi)下載→戳這里即刻體驗(yàn)
一份2022年的中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)告，已經(jīng)掛上了國家統(tǒng)計(jì)局的官網(wǎng)，再丑的媳婦，也得見公婆啊。
(資料圖)
說實(shí)話，調(diào)控這個(gè)活，之所以難辦，就是火頭稍微大一點(diǎn)，心情稍微急迫一點(diǎn)，就燒過頭了。
這份統(tǒng)計(jì)表，就給我們展現(xiàn)了燒過頭之后這個(gè)房地產(chǎn)焦攤子。
很遺憾，攤子還得有人收拾，其實(shí)這個(gè)所謂的“有人”，我看就包括“我們大家”。而不是好多人嘴里的“國家”。國家興亡，匹夫有責(zé)。曾經(jīng)那么激動(dòng)控訴高房價(jià)，那么激動(dòng)希望開發(fā)商吐一點(diǎn)利潤，倒下幾個(gè)巨頭，有沒有有沒有？得，我們必須一起反思，不能把責(zé)任都推給他和他們。
↓今日中指報(bào)告精選↓
2023年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜
2023春節(jié)樓市表現(xiàn)平淡，小陽春還會(huì)出現(xiàn)嗎？
中國房地產(chǎn)市場月報(bào)2022年12月
文旅產(chǎn)業(yè)的新機(jī)遇來了
統(tǒng)計(jì)隱秘之處
顯性的分析，都已經(jīng)有專家分析到位了，但是隱秘之處還有一些：
①?從2022在建房地產(chǎn)工程的存量看，數(shù)量龐大到90.5億平方米，是2022年銷售量的6.66倍。換一句話說，維持2022年的消費(fèi)量，就算過往兩年的所有交易都是預(yù)售，都包含在這個(gè)在建工程里，目前在建商品房的存量至少可以消化3-4年。所以，我們沒法讓房地產(chǎn)只當(dāng)2023年的支柱，而是還需要房地產(chǎn)當(dāng)很多年支柱。
②?最新數(shù)據(jù)估算，2022年是中國61年以來人口首次負(fù)增長年。因?yàn)橛?jì)劃生育退出過慢，人口負(fù)增長早來了幾年。深圳禮遇育齡家庭，一胎二胎三胎有遞增的補(bǔ)助，補(bǔ)助需要強(qiáng)大的地方財(cái)政實(shí)力，而偏偏強(qiáng)勢地區(qū)有更多“催人口”的實(shí)力，而弱勢地區(qū)幾乎所有的財(cái)力都來源于土地出讓，房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)不了，“催人口”的實(shí)力也順便喪失了。
③?事關(guān)地方財(cái)政的2022年土地出讓，只有10052萬平米，下滑了53.4%，幾乎是所有細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)中最慘淡的。考慮到一線城市2022年的土地出讓沒有大滑坡，可見二三四五線城市土地市場的清冷，遠(yuǎn)不止于下滑一半。這些城市土地出讓過度收縮，存貨在建數(shù)量過于龐大，開發(fā)商戰(zhàn)略重心又紛紛向熱門城市轉(zhuǎn)移，度過危機(jī)很難一蹴而就。
希望各城市均衡發(fā)展，事實(shí)上穿越了2022之后，各城市的發(fā)展卻更加分道揚(yáng)鑣了。
借更少逼迫銀行
中國老百姓2022年少買了4.85億元商品房，只花了2.38萬億住房個(gè)人貸款，卻讓銀行多增了7萬億儲(chǔ)蓄。
從理論上說，這個(gè)巨大的調(diào)整，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了政策愿景的初衷——讓幾萬億資金改道不進(jìn)入房地產(chǎn)。但是帶來的結(jié)果，這些資金并沒有轉(zhuǎn)而用于其他的消費(fèi)，也沒有轉(zhuǎn)為投資資金去砸向科創(chuàng)，而是離開了樓市，回歸了銀行儲(chǔ)蓄。而這些資金的快速離去，又為房地產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政帶來了深重的危機(jī)，順便為商業(yè)銀行帶來了危機(jī)。
其實(shí)銀行的涉房貸款，占了40%，如果房地產(chǎn)縮水，商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表就保不住了。
住房個(gè)貸一直是各大銀行的香餑餑。首先是利率不低，其次是貸款借足20年長周期的不多，中途歸還實(shí)際上為銀行提供了更高的利息，因?yàn)檫€本還息，從來都不是平均的，大多數(shù)個(gè)貸都是前面還利息居多，后面還本金居多。
居民少借了房貸，多存了儲(chǔ)蓄，逼迫商業(yè)銀行要更多放貸給風(fēng)險(xiǎn)更高的個(gè)人、企業(yè)。也許這就是有專家說的：如果百姓多買幾萬億房，就不至于經(jīng)濟(jì)那么難看了。
東部權(quán)重近六成
在全國房地產(chǎn)的一盤棋中，東部地區(qū)的權(quán)重顯著增長為58%。
中部（28358億元）、西部（24456億元）、東北（3080億元）三區(qū)域的房地產(chǎn)銷售加總，與東部地區(qū)77413億元相比，仍然差了21519億元。這意味著中國房地產(chǎn)東部化的色彩，已經(jīng)非常鮮明。只有發(fā)達(dá)一線城市和核心城市，才有像樣的房地產(chǎn)，其他地方，住房的價(jià)格正在向一個(gè)目標(biāo)回歸：年度租金價(jià)格的20倍30倍就是房價(jià)。
如果把統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)改成按銷售平方米計(jì)，則東部的權(quán)重頃刻就下降了很多。主要是因?yàn)槠渌齻€(gè)區(qū)域的商品房均價(jià)太低了。經(jīng)過還原計(jì)算，各區(qū)域商品房銷售均價(jià)最新面貌如下：
東部?每平米13728元
中部?每平米?6959元
西部?每平米7070元
東北?每平米7495元
繼續(xù)高喊跌跌跌的人請(qǐng)注意了，即使喊跌，從此請(qǐng)你們把跌的目標(biāo)鎖定為東部高房價(jià)城市吧，中部、西部、東北的房價(jià)，已經(jīng)實(shí)在跌不起了，再跌就跌沒了。
很多專家說，2023年有很大的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)圜機(jī)率，我非常希望可以順利實(shí)現(xiàn)。也許今年房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)會(huì)止住跌勢。但是這些數(shù)據(jù)止跌，是以東部一線大城市權(quán)重進(jìn)一步增加為背景的。除了東部一線城市、個(gè)別中部和西部名城，其余城市的商品房，如果沒有雷霆措施，非常有可能陷于綿綿下跌無絕期，怎么扶都扶不起來。
而相當(dāng)一部分房地產(chǎn)公司，都在全國各地有賣不掉的“在建工程”，想想那90.5億平方米懸在那里，只有來一輪大牛市，才能消化掉。