2023新年伊始，農(nóng)歷新年初一到初八，鈦媒體&鈦空時(shí)間首檔財(cái)經(jīng)開年大課來襲，8天8堂經(jīng)濟(jì)學(xué)家課程，獨(dú)家邀請(qǐng)20+經(jīng)濟(jì)學(xué)者、行業(yè)領(lǐng)袖、企業(yè)大咖，帶來最新最前沿的深度分享，以及最精辟最理智的未來預(yù)測科學(xué)預(yù)判潛在風(fēng)險(xiǎn)，捕捉未來機(jī)遇錨點(diǎn)，幫助大家在新的一年自信起錨，乘風(fēng)破浪！【點(diǎn)擊查看全部課程內(nèi)容】
(資料圖片僅供參考)
本期課程主講人：
楊帆 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國政法大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師
以下為課程實(shí)錄：
房地產(chǎn)是投資品，房價(jià)不計(jì)入CPI，房租是消費(fèi)應(yīng)該計(jì)入CPI。但是中國的對(duì)房租的統(tǒng)計(jì)，大大低估了的，我們對(duì)租房子是沒有收稅，大部分房租是統(tǒng)計(jì)不上來。再有一個(gè)沒有算虛擬房租，自住房在中國比例很高，自住房也是投資品，就是自己把房子租給自己，所以這部分的虛擬房租也應(yīng)該算進(jìn)去，要是要算進(jìn)去的話，中國的 CPI 就要提高很多。
為什么房價(jià)不計(jì)入CPI，因?yàn)橥顿Y住房這個(gè)事，買房子這個(gè)事本質(zhì)上是投資，而不是消費(fèi)。這個(gè)和股票的市盈率是一個(gè)概念，就是在利率4%，比如是4%，你投資買一個(gè)房 20 年，必須要回收這叫租售比，相當(dāng)于股票的市盈率。如果不回收，你就不會(huì)去買這個(gè)房子。
但是大家都不認(rèn)為買房子是投資，而且房租和房價(jià)現(xiàn)在差的一點(diǎn)也不是1:20，應(yīng)該很多地方都是1:50，更高的1:100的。那就是說你買個(gè)房子出租的話，二十年根本回收不回來，那為什么還要買？
所以他要的并不是房租的收益，而是他房價(jià)看漲，他要的是地皮的增值的收益，不是你自己投資的把它租出去的收益。這兩個(gè)部分必須要把它分開，有本質(zhì)的區(qū)別。
中國 2008 年以后，房價(jià)連漲了2 5 年了，基本漲到 5-10 倍甚至更高，這個(gè)肯定是過高了?；蛘甙凑战?jīng)濟(jì)規(guī)律，房價(jià)跌下來，或者是房租漲上去，以后房租可能稍微會(huì)漲，但是肯定漲不了這么高。所以房價(jià)早就應(yīng)該跌下了。但是它之所以不跌，一個(gè)是它本身的壟斷，一個(gè)是政府也不敢讓它跌，實(shí)際上政府一直在維持一個(gè)高房價(jià)，不敢讓它跌，它在拖著。
這種情況下，結(jié)果你把價(jià)格拖住了數(shù)量就少了。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的基本關(guān)系是價(jià)格和數(shù)量的關(guān)系，應(yīng)該是動(dòng)價(jià)格的。但是中國的特殊情況，你人為地維持一個(gè)高價(jià)，那么肯定數(shù)量要下來，那就是房地產(chǎn)的成交量要下。成交量下得太多了，肯定就是長期低迷。
因?yàn)槭袌鼋?jīng)濟(jì)根本的就是得有交易才有市場。不是說你寫一個(gè)虛的價(jià)格，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)才這樣。你真正的價(jià)格是在交易中，大量的交易中它有一個(gè)價(jià)格，所以沒有交易就沒有市場。所以中國的房地產(chǎn) 20 多年來就一直是在這么弄。 這幾年這不是很多公司已經(jīng)維持不了了，政府的干預(yù)是想維持一個(gè)，房價(jià)長期緩慢下跌的過程，想等人民收入上來之后逐步消化，但是現(xiàn)在這個(gè)肯定是達(dá)不到的。
人民的收入這幾年是大幅度降低了，或者你股市好，大家要在股市里邊賺了錢才能夠去買房子。這股市也長期的低迷，所以人民的收入一直在下降，沒有上升所以這個(gè)房子他也沒錢買。再有一個(gè)他有錢他也不買。為什么？就是因?yàn)樗績r(jià)太高，所有的人都在看房價(jià)就等著跌呢，所以這是很大的矛盾，就是非得狠跌一回，跌下來之后大家看漲了，他才會(huì)去買房。即使有錢的他也得跌下來之后，預(yù)期看漲的時(shí)候得有預(yù)期，看漲預(yù)期他才能夠去買房。你老是看跌，預(yù)期有錢他也不會(huì)買?，F(xiàn)在就是這情況。
第二點(diǎn)匯率和房價(jià)下跌必居其一，或者人民幣貶值，或者房價(jià)下跌必居其一，人民幣前一段已經(jīng)貶了很多了，現(xiàn)在開始升值了，估計(jì)明年，到明年年底可能會(huì)升到 1: 6.5，但是它絕不可能升過 1: 6 去，就是在這個(gè)區(qū)間。所以至少明年一年，人民幣是一個(gè)升值的趨勢。在這種情況下，那就是房價(jià)應(yīng)該下跌了，如果還不跌，那我們房地產(chǎn)還是不能啟動(dòng)。這里邊就涉及一個(gè)人民幣和房價(jià)的，匯率和房價(jià)的關(guān)系。其實(shí)從兩個(gè)基本理論里邊全能夠論證它。一個(gè)就是購買力平價(jià)，一個(gè)就是利率平價(jià)。
我先說購買力平價(jià)。就是說人民幣的購買力有那么高嗎？人民幣的購買力你得分兩半看。就是如果你不算房地產(chǎn)，不算房租房價(jià)這塊，就是你手里的購你手里的人民幣。如果你不買房子，你去買一般的商品，那么還是挺值錢的。你要是買房子這部分，那就是極其不值錢了。就是這么一個(gè)意思。所以外國人整天給算我們購買力平價(jià)，老說人民幣要升值，你沒把房子算里邊，你高估了人民幣的購買力。這是一個(gè)基本的問題。
再有一個(gè)利率平價(jià)，還是楊健老師給我提供了一個(gè)。把利率平價(jià)，把中國和美國的兩邊的利率，給它變成了一個(gè)投資收益率，那就更接近實(shí)際了。
什么叫利率平價(jià)？就是說我們舉房子，我們就不說利率了。我們就是說中國和美國之間的房價(jià)差，按兩邊房價(jià)算，就是說中國的房價(jià)突然漲了 10 倍。美國次貸危機(jī)不僅沒漲還下跌了，就算它美國不變，美國房價(jià)沒變中國房價(jià)漲了 10 倍。這種情況會(huì)出現(xiàn)什么情況？中國有房子的人就把房子給賣了，賣完之后就賺了 10 倍的人民幣，拿人民幣它要去換成外匯，換成外匯到美國再去買房子。
這個(gè)事其實(shí)很多的中國的人都是，把自己房子給賣了，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，現(xiàn)在是賣不成了是吧，現(xiàn)在一它不讓你賣，二它不讓你換外匯。前 20 年誰要做這個(gè)買賣，或者前 10 年吧，那是一個(gè)大賺錢的，這就叫做利率平價(jià)起作用了。 就是說中國的人民幣，你可以白掙，白掙了之后，但是你要換美元的時(shí)候，實(shí)際那是違規(guī)的，但是違規(guī)我們國家也沒管你就換了。換完之后換成美元以后，拿美元去美國那邊去買房，這就是兩邊房地產(chǎn)價(jià)格和匯率的關(guān)系。所以在前些年，人民幣貶值壓力特別大。
有一年二零一四還是二零一幾，有一年突然大家就看出來了。所以外匯儲(chǔ)備急劇地下降，從那年42000億下降到32000億，一年下降了 1 萬億。實(shí)際上還有，外貿(mào)順差還有 5000 億美元，本來應(yīng)該增加 5000 億，實(shí)際上是減少了 1 萬億。前后資本外流是 15000 億，占我們 42000 億的外匯儲(chǔ)備的，那一年外匯儲(chǔ)備就下降了 25%- 30%這么多。所以后來以后就管住了。
后來為什么有些房地產(chǎn)商，它們是在國內(nèi)貸款，貸了人民幣以后，把它給變成美元，去美國去買房地產(chǎn)了。它在國內(nèi)人民幣，它是巨大的負(fù)債，在美國有巨大的資產(chǎn)，后來當(dāng)然我們整頓，那它就得賣掉那邊的資產(chǎn)，再把它換成外匯，匯回國內(nèi)，完了拿賣掉外匯之后，取得人民幣，再還在國內(nèi)的人民幣貸款。這幾點(diǎn)就是這么一個(gè)過程。這就是中國維持人為壟斷的高房價(jià)，所造成的這么一個(gè)后果，就是外匯外流，人民幣有貶值的壓力。