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2022年最后一個(gè)月，房?jī)r(jià)下滑態(tài)勢(shì)依然未能扭轉(zhuǎn)。
1月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2022年12月份70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市有55個(gè)，比前一個(gè)月增加4個(gè)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市有63個(gè)，比前一個(gè)月增加1個(gè)，下跌城市數(shù)繼續(xù)維持在高位。
2022年12月，70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，同比下跌2.3%；二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3.8%。自2021年9月以來(lái)，新房和二手房市場(chǎng)價(jià)格均已持續(xù)環(huán)比下跌16個(gè)月，同比下跌時(shí)間也接近1年。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了改變，即預(yù)期價(jià)格可能會(huì)繼續(xù)下跌，由此惡化了買(mǎi)房需求，導(dǎo)致市場(chǎng)疲軟。因此，2023年穩(wěn)房?jī)r(jià)是穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)需求、紓困供給端的關(guān)鍵；房?jī)r(jià)不穩(wěn)，問(wèn)題很難解決。
近期，央行、銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)房?jī)r(jià)連續(xù)下跌城市祭出利率不設(shè)下限的政策。據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，有35個(gè)城市存在房貸利率繼續(xù)下調(diào)的空間。
就在1月16日，央行進(jìn)行820億元7天逆回購(gòu)操作、740億元14天逆回購(gòu)操作與7790億元MLF操作，充分滿足節(jié)前金融機(jī)構(gòu)資金需求。
房?jī)r(jià)繼續(xù)大面積下滑
一線城市新房?jī)r(jià)格在連跌3個(gè)月后，有了止跌現(xiàn)象。2022年12月份，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比變動(dòng)由11月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平；同比則上漲2.5%，漲幅與11月相同。
其中，北京、上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別增長(zhǎng)0.2%、0.4%；廣州、深圳環(huán)比分別下降0.4%、0.3%；北京、上海、廣州新房?jī)r(jià)格同比分別增長(zhǎng)5.8%、4.1%、0.4%，深圳則同比下降0.2%。
二手房市場(chǎng)表現(xiàn)則仍然疲弱，并會(huì)影響到新房市場(chǎng)預(yù)期。2022年12月份，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比11月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲0.6%，漲幅比11月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州、深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下滑0.4%、0.5%、0.6%、0.5%。
范圍更為廣大的二三線城市，無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，房?jī)r(jià)仍繼續(xù)處于下跌態(tài)勢(shì)。
2022年12月份，二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比11月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與11月相同。三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與11月相同；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比11月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。
70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)達(dá)到55個(gè)。也就是，有15個(gè)城市新房?jī)r(jià)格仍保持環(huán)比上漲，這15城分別是：北京、上海、杭州、寧波、青島、長(zhǎng)沙、成都、西安、銀川、無(wú)錫、揚(yáng)州、泉州、九江、平頂山、南充。其中，泉州、揚(yáng)州以0.7%、0.6%漲幅領(lǐng)先；其次是長(zhǎng)沙、成都，漲幅均為0.5%。
70個(gè)大中城市中，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)達(dá)到63個(gè)，僅 7個(gè)城市環(huán)比上漲，如寧波、長(zhǎng)沙、成都、貴陽(yáng)、昆明、徐州、瀘州；二手房同比下跌城市數(shù)量更是達(dá)到64個(gè)，只有成都、北京、上海、昆明、南充和無(wú)錫在上漲。其中，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅最高的是昆明，達(dá)到0.3%。
新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均上漲的城市僅有3個(gè)，分別是長(zhǎng)沙、成都、寧波。其中，長(zhǎng)沙新房、二手房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲0.5%、0.2%；成都亦分別上漲0.5%、0.2%；寧波則分別上漲0.2%、0.1%。
2023年，全力穩(wěn)房?jī)r(jià)
70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)表明，房?jī)r(jià)有趨穩(wěn)基礎(chǔ)，但這個(gè)基礎(chǔ)仍不牢固。2023年穩(wěn)房?jī)r(jià)依然是房地產(chǎn)重要工作，并成為穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)樓市的重要條件。近期政策著力點(diǎn)正是從供需兩端發(fā)力穩(wěn)房?jī)r(jià)。
近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限。
央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，政策出臺(tái)后，一些城市政府積極作出相應(yīng)調(diào)整，帶動(dòng)了新發(fā)放房貸利率有所降低。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，去年12月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，全國(guó)平均為4.26%，同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，是2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)歷史最低水平。
鄒瀾表示，按照“因城施策”原則，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，動(dòng)態(tài)調(diào)整允許階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限的城市范圍，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
基于央行房貸利率自由下調(diào)的規(guī)則，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在對(duì)2022年12月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)測(cè)算后發(fā)現(xiàn)，有35個(gè)城市符合下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，此類(lèi)城市在春節(jié)后需要迫切關(guān)注樓市疲軟現(xiàn)象，充分運(yùn)用好房貸利率自由下調(diào)權(quán)限。
他根據(jù)下調(diào)利率迫切程度對(duì)這些城市進(jìn)行了由大到小排序：一二線城市有14個(gè)，包括長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、太原、大連、哈爾濱、鄭州、天津、石家莊、福州、南寧、貴陽(yáng)、廈門(mén)、武漢、蘭州；三線城市有21個(gè)，包括牡丹江、湛江、洛陽(yáng)、岳陽(yáng)、北海、秦皇島、吉林、徐州、金華、濟(jì)寧、常德、韶關(guān)、桂林、唐山、錦州、溫州、宜昌、惠州、丹東、蚌埠、襄陽(yáng)。
“目前來(lái)看，符合新房貸利率下調(diào)城市基本集中在三四線城市和部分二線城市?！敝袊?guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康認(rèn)為，從2022年底前階段性放寬到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，再到這次建立“動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”，支持剛性需求、提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的信號(hào)逐步釋放。他預(yù)計(jì)2023年隨著各項(xiàng)措施落地見(jiàn)效，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)。
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，從供給端角度看，近期會(huì)發(fā)布資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化21條方案，資金到位后房企在定價(jià)上就會(huì)趨穩(wěn)；從需求端看，新一輪購(gòu)房需求刺激政策在路上，需求端活躍，房?jī)r(jià)無(wú)序下跌也會(huì)停止。
“若疫情感染高峰能在一季度褪去，積極紓困或許在二季度產(chǎn)生效應(yīng)，即熱點(diǎn)城市交易量開(kāi)始企穩(wěn)并慢慢回升，并在下半年帶動(dòng)都市圈周?chē)鞘泻棉D(zhuǎn)。不過(guò)，由于樓市和經(jīng)濟(jì)基本面較弱，不太可能出現(xiàn)大幅度反彈，特別是房?jī)r(jià)反彈?！崩钣罴晤A(yù)計(jì)。