2022年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)承壓，為鞏固“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”地位，中央積極出臺(tái)樓市政策，各地政府也相繼落實(shí)“因城施策”，寧波緊跟步伐，2022年也出臺(tái)了一系列利好政策，短期內(nèi)確實(shí)帶動(dòng)住房需求入市，但從整體來看，市場信心回暖節(jié)奏仍然緩慢。2022年度，寧波新房整體成交情況來看，鄞州領(lǐng)跑全市，板塊價(jià)值分化明顯。從成交結(jié)構(gòu)來看，面積段集中于100-120平，達(dá)17644套，占比為32%，較上年擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)，改善型需求端仍舊活躍。
(資料圖片)
數(shù)據(jù)說明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2022年1月1日-12月31日期間的全口徑銷售金額與面積為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）在各地的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)；對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內(nèi)的項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，課題組不對使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。
2022年度寧波房企TOP20銷售金額為1376.9億元，同比上年度銷售金額下降38.0%，銷售面積為568.8萬㎡，同比上年度銷售面積下降38.8%。銷售金額TOP5房企分別為綠城中國、榮安地產(chǎn)、寧波軌道交通、華潤置地和融創(chuàng)中國，TOP20房企銷售金額門檻為37.8億元，同比上年度下降21.1%。從銷售面積來看，TOP5房企分別為綠城中國、榮安地產(chǎn)、寧波軌道交通、時(shí)代集團(tuán)和融創(chuàng)中國，TOP20房企銷售面積門檻為11.5萬㎡，同比上年度下降53.1%。
品牌房企綠城中國表現(xiàn)優(yōu)異，在年度銷售業(yè)績排行榜中獲得雙料冠軍。榮安地產(chǎn)作為寧波本地房企，穩(wěn)居榜單第二。2022年榜單中具備國企或央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)相較于2021年的榜單排名有所上升。
數(shù)據(jù)聲明：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2022年1月1日-12月31日期間商品住宅銷售額為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）在寧波市域范圍的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，對于監(jiān)測不全的項(xiàng)目數(shù)據(jù)，由企業(yè)提供相關(guān)文件并審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，不對使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。
從商品住宅銷售金額榜單來看，2022年度，寧波商品住宅銷售金額排行榜TOP20項(xiàng)目合計(jì)銷售金額為432.7億元，平均值為21.6億元，商品住宅銷售金額榜單門檻13.6億元。TOP20項(xiàng)目合計(jì)銷售面積為141.5萬㎡，平均值為7.1萬㎡。
其中江山云起，以32.6億的銷售額位居首位；第二位是江皓府，銷售金額為31.2億；映云庭排名第三，銷售金額為29.9億。
▍商品住宅市場解讀
寧波市商品住宅（不含保障性住房）供應(yīng)面積走勢
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）
2022年1-12月，寧波市商品住宅（不含保障性住房）新批上市50143套，同比下降46.7%。2022年12月，寧波市商品住宅（不含保障性住房）新批上市4220套，環(huán)比增長19%，同比下降33.8%，降幅較上月擴(kuò)大28.7個(gè)百分點(diǎn)；2022年第四季度，寧波市商品住宅（不含保障性住房）新批上市12753套，同比下降39.5%
2022年寧波市各區(qū)商品住宅（不含保障性住房）成交情況
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）
2022年1月-2022年12月，海曙區(qū)成交均價(jià)最高，為36072元/㎡；鄞州區(qū)新房成交110.22萬㎡，成交量最高。整體成交情況來看，成交量價(jià)依托于板塊價(jià)值，需求端求穩(wěn)屬性顯著。
寧波市商品住宅（不含保障性住房）成交量價(jià)走勢
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）
2022年12月，寧波市商品住宅（不含保障性住房）成交均價(jià)為22779元/㎡，環(huán)比上升0.2%，同比上升19.8%；成交面積為63.65萬㎡，環(huán)比上升25.3%，同比下降20.3%。
寧波市商品住宅庫存走勢
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）
2022年12月，寧波市商品住宅可售面積827.61萬㎡(可售套數(shù)為69101套)，可售面積環(huán)比下降0.6%，按照平均近6個(gè)月銷售情況，出清周期為14.26個(gè)月，較上月延長0.5個(gè)月。
2022年寧波市新房面積、總價(jià)成交結(jié)構(gòu)
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）
2022年，從面積段來看，寧波100(含)-120㎡面積段成交套數(shù)最多，達(dá)17644套，占比為32%，較上年擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)。
▍土地市場解讀
寧波市土地供求價(jià)走勢
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）
2022年1-?12月，寧波市共推出土地規(guī)劃建面3791.97萬㎡，成交3970.93萬㎡，成交樓面均價(jià)2729元/㎡。2022年12月，共推出土地規(guī)劃建面214.49?萬㎡，成交426.86萬㎡，成交樓面均價(jià)2557元/㎡。
寧波市土地出讓金&溢價(jià)率走勢
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）
2022年1-12月，寧波市成交土地出讓金達(dá)1083.56億元，平均溢價(jià)率為5.0%。2022年12月寧波市土地出讓金為109.17億元，同比增長612.8%，溢價(jià)率為0.6%，較去年同期降低11.8個(gè)百分點(diǎn)。
寧波市1月12日四批次集中供地地塊解讀
重點(diǎn)地塊研判分析：
1、東部新城核心區(qū)以東片區(qū)D1-4-4#/5#/6#地塊
地塊位置：東部新城東片區(qū)，東至盛梅路，南至后塘河，西至芳草路，北至春暉路
用地面積：45689㎡
容積率：1-2.08
用地性質(zhì)：普通商品房、零售商業(yè)用地、餐飲用地
圖片來源：中指·開發(fā)云
該地塊所處東部新城核心區(qū)域東片區(qū)，現(xiàn)狀投資價(jià)值較高，規(guī)劃利好較多，有較大的增值空間，且周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了市重點(diǎn)小學(xué)邱隘鎮(zhèn)中心小學(xué)、董玉娣中學(xué)、三級(jí)醫(yī)院（非三甲）寧波市眼科醫(yī)院、購物中心東部銀泰城等生活配套周邊有一直廟、邱隘公園等32個(gè)公園景點(diǎn)，地塊所處東部新城板塊現(xiàn)狀投資價(jià)值較高，規(guī)劃利好較多，有較大的增值空間，交通提升?臨近規(guī)劃地鐵（在建）7號(hào)線，未來交通更加便利，配套提升?周邊規(guī)劃有醫(yī)院、公園，醫(yī)療、環(huán)境配套會(huì)有所提升。
2、海曙區(qū)長樂CL-01-05地塊海曙西核心區(qū)
地塊位置：海曙區(qū)，高橋鎮(zhèn)東、西至規(guī)劃道路，南至中山西路，北至環(huán)鎮(zhèn)北路
建設(shè)用地面積：36786㎡
容積率：1.0-2.45
用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)、餐飲、旅館、商務(wù)金融用地
圖片來源：中指·開發(fā)云
地塊所處海曙西核心區(qū)板塊，處于發(fā)展階段，現(xiàn)狀投資價(jià)值較高，規(guī)劃利好較多，有較大的增值空間，交通便利，鄰近地鐵1號(hào)線，多條公交線路環(huán)繞，且距離徐家漕長樂地鐵站僅0.3km，周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了市重點(diǎn)小學(xué)寧波市海曙外國語學(xué)校（五江口校區(qū)）、省重點(diǎn)中學(xué)同濟(jì)中學(xué)、三甲醫(yī)院寧波市中醫(yī)院、購物中心萬科購物中心（鄉(xiāng)成大道店）等生活配套，周邊有微觀智庫園、雙泉庵等43個(gè)公園景點(diǎn)。臨近規(guī)劃地鐵（在建）6號(hào)線，未來交通更加便利，近兩年周邊無住宅用地供應(yīng)，目前周邊無在售、待售新房項(xiàng)目，出現(xiàn)供應(yīng)缺口。
小結(jié)
寧波樓市隨著政策的放開，樓市數(shù)據(jù)還未完全實(shí)現(xiàn)觸底反彈，但在第四季度市場呈現(xiàn)暖冬現(xiàn)象。土地市場則一改以往多地區(qū)開花的拍地模式，精準(zhǔn)對焦海曙以及鄞州兩大區(qū)域，土拍熱度值得期待。