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(資料圖)
2022年8月，北京在今年第二批次集中供地項(xiàng)目中，選取昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)和薛大人莊3宗地塊試點(diǎn)"全齡友好社區(qū)"項(xiàng)目，針對(duì)性優(yōu)化老年家庭購(gòu)房政策。同時(shí)發(fā)布通知，商品住房項(xiàng)目可按棟申請(qǐng)辦理預(yù)售許可，最低規(guī)模不得小于棟。市場(chǎng)方面，新房供應(yīng)節(jié)奏加快，成交規(guī)模依然處于低位。三批次地塊正式掛牌，合計(jì)推出18宗宅地，總建設(shè)用地面積74.8萬平，總規(guī)劃建筑面積147.5萬平，總起始價(jià)471.7億元。
數(shù)據(jù)說明：北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2022年1月1日-8月31日期間北京合同簽約的商品房（不含保障房）為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）在北京全市的銷售數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營(yíng)情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)；對(duì)于少數(shù)沒有在監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，課題組不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。
2022年1-8月，北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP20企業(yè)商品房銷售金額合計(jì)2714.4億元；TOP20企業(yè)商品房銷售面積合計(jì)542.0萬平，TOP20門檻值分別為59.2億元和12.2萬平。銷售額方面，中海地產(chǎn)、首開股份和華潤(rùn)置地位居前三位，其中，得益于匯德里、匯智里、京叁號(hào)院、興叁號(hào)、寰宇天下-天賦等項(xiàng)目的貢獻(xiàn)，中海地產(chǎn)位居全口徑銷售額榜單首位，全口徑銷售額達(dá)327.3億元；首開股份銷售額達(dá)274.1億元，位居第二位；華潤(rùn)置地位居第三位，銷售額為250.5億元。銷售面積方面，首開股份、中海地產(chǎn)、北京城建分別位居銷售面積榜前三位，其中首開股份銷售面積達(dá)60.7萬平，居榜單首位。
特別聲明：北京房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2022年1月1日-8月31日期間北京合同簽約的商品房（不含保障房）為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）在北京全市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營(yíng)情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)；對(duì)于少數(shù)沒有在監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，課題組不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。
2022年1-8月，北京房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售額TOP20企業(yè)商品房權(quán)益銷售額合計(jì)1516.3億元，權(quán)益銷售面積TOP20企業(yè)商品房權(quán)益銷售面積合計(jì)313.5萬平。權(quán)益銷售額和權(quán)益銷售面積TOP20門檻分別為35.8億元和8.4萬平。中海地產(chǎn)、北京城建和華潤(rùn)置地位居權(quán)益銷售額榜單前三位，權(quán)益銷售額分別為282.2億元、158.4億元和120.7億元。
特別聲明：北京商品住宅項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2022年1月1日-8月31日期間北京網(wǎng)簽備案的商品住宅（不含保障房）為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）在北京全市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。本報(bào)告僅供參考，不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。
2022年1-8月，北京商品住宅項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)TOP10項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽金額577.15億元，網(wǎng)簽面積65.11萬平。學(xué)府壹號(hào)院和中建壹品·學(xué)府公館項(xiàng)目均網(wǎng)簽超百億，其中學(xué)府壹號(hào)院網(wǎng)簽金額超110億元，位居榜單首位；中建壹品·學(xué)府公館網(wǎng)簽金額103.67億元，位居次席；北京城建·天壇府項(xiàng)目網(wǎng)簽金額67.92億元，位居第三位。TOP10項(xiàng)目主要分布在中心城區(qū)的海淀區(qū)和東城區(qū)，其中海淀區(qū)占據(jù)5席、東城區(qū)2席，朝陽(yáng)、石景山和大興區(qū)各有1個(gè)項(xiàng)目。
▍政策調(diào)控
圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)下功夫，加快構(gòu)建公租房等住房保障體系：
8月5日，北京市住建委正式發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書（2022）》。今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)受需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力影響，不確定性因素多，下一步將圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)下功夫，完善長(zhǎng)效機(jī)制，繼續(xù)保持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，推進(jìn)各項(xiàng)政策措施更加精細(xì)化、精準(zhǔn)化，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，推動(dòng)住房租賃條例實(shí)施，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
三項(xiàng)目試點(diǎn)支持老年家庭購(gòu)房，最低35%首付、子女可作共同借款人：
8月4日，北京住建委官方公眾號(hào)發(fā)布信息，在2022年的第二批次供地時(shí)，昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等三宗地被列為全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)。對(duì)中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購(gòu)買上述試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策，包括：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率；購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行；其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款。
商品住房項(xiàng)目可按棟申請(qǐng)辦理預(yù)售許可：
8月19日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化商品住房銷售管理的通知。商品住房項(xiàng)目（含共有產(chǎn)權(quán)住房）可按棟申請(qǐng)辦理預(yù)售許可，最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元、分套（間）申請(qǐng)。這意味著，調(diào)整之后各新房項(xiàng)目房源可分多批次推出，不扎堆，避免區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化產(chǎn)品惡性競(jìng)爭(zhēng)。有助于更好的促進(jìn)商品房預(yù)售和現(xiàn)售的銜接，保持北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。
▍住宅市場(chǎng)
成交價(jià)格：新房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)，同環(huán)比漲幅均收窄。2022年8月，北京新建住宅平均價(jià)格為44611元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，漲幅收窄0.22個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲1.19%，漲幅收窄0.10個(gè)百分點(diǎn)。1-8月，北京新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.70%，較去年同期收窄0.52個(gè)百分點(diǎn)。
圖：2020年-2022年8月北京新建住宅價(jià)格指數(shù)
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）
銷售規(guī)模：新房成交規(guī)模有所回升，但依然處于較低水平。2022年8月，北京商品住宅（不含保障房）成交規(guī)模為64.04萬平，環(huán)比增長(zhǎng)14.4%，同比下降19.0%。2022年1-8月，北京商品住宅（不含保障房）累計(jì)成交472.98萬㎡，同比下降31.2%。
圖：2020年-2022年8月北京商品?。ú缓Ｕ戏浚┰露瘸山磺闆r
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）
供應(yīng)端：取證節(jié)奏加快，新房供應(yīng)大幅回升。本月新房取證有所增加，尤其是臨近月底，房企取證速度明顯加快。2022年8月，北京商品住宅新增供應(yīng)規(guī)模112.04萬平，環(huán)比增幅超4倍。2022年1-8月，北京商品住宅（不含保障房）累計(jì)供應(yīng)482.53萬㎡，同比增長(zhǎng)17.8%。銷供比方面，2022年1-8月，北京商品住宅市場(chǎng)銷供比為0.98，整體處于供求弱平衡狀態(tài)。
圖：2020年-2022年8月北京商品住宅（不含保障房）月度供應(yīng)情況
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）
庫(kù)存方面：供應(yīng)加速帶動(dòng)庫(kù)存量上升，出清周期依然超20個(gè)月。受本月供應(yīng)大幅增加的帶動(dòng)，北京商品住宅庫(kù)存規(guī)模環(huán)比回升，截至8月底，北京商品住宅（不含保障房）庫(kù)存量約為1267.07萬平方米，較上月增長(zhǎng)8.7%；庫(kù)存出清周期自二季度以來持續(xù)超20個(gè)月，庫(kù)存去化存結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。
圖：2020-2022年8月北京商品住宅（不含保障房）庫(kù)存情況
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）
▍宅地市場(chǎng)
2022年8月18日，北京規(guī)自委正式掛牌第三批次集中供地地塊。本次共掛牌18宗宅地，總建設(shè)用地面積74.8萬平，總規(guī)劃建筑面積147.5萬平，總起始價(jià)471.7億元。18宗宅地中，15宗為預(yù)申請(qǐng)地塊，豐臺(tái)造甲村、通州梨園鎮(zhèn)和順義平各莊3宗宅地未經(jīng)預(yù)申請(qǐng)直接掛牌。
分區(qū)域來看：海淀供應(yīng)三宗宅地，供應(yīng)規(guī)模30.0萬平；豐臺(tái)供應(yīng)4宗宅地，供應(yīng)規(guī)模為29.0萬平；順義區(qū)供應(yīng)2宗宅地，供應(yīng)規(guī)劃建面25.3萬平；密云供應(yīng)2宗宅地，供應(yīng)規(guī)模14.2萬平；房山供應(yīng)2宗宅地，供應(yīng)規(guī)模13.1萬平；石景山、大興、通州、開發(fā)區(qū)、昌平各供應(yīng)1宗宅地。
本次掛牌地塊競(jìng)拍規(guī)則多采用地價(jià)→現(xiàn)房→搖號(hào)（高標(biāo)）或地價(jià)→搖號(hào)（高標(biāo)）。其中海淀永豐地塊，昌平地塊、大紅門地塊等13宗地塊采用地價(jià)→現(xiàn)房→搖號(hào)（高標(biāo)）競(jìng)拍規(guī)則；五里坨、房山拱辰街道、亦莊新城等4宗地塊采用地價(jià)→搖號(hào)（高標(biāo)）競(jìng)拍規(guī)則；密云區(qū)十里堡鎮(zhèn)王各莊棚戶區(qū)改造地塊采用地價(jià)→搖號(hào)競(jìng)拍規(guī)則。整體來看，從去年的試點(diǎn)開始、競(jìng)現(xiàn)房、搖號(hào)逐步發(fā)展成為北京集中土拍的常規(guī)工具。
此外，本批次宅地出讓還繼續(xù)鼓勵(lì)建設(shè)全齡友好社區(qū)、超低能耗建筑等要求，所有地塊均鼓勵(lì)建設(shè)全齡友好社區(qū)。預(yù)期未來，北京在保持房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)實(shí)施的一項(xiàng)解決老年家庭養(yǎng)老購(gòu)房困難的舉措，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大全齡友好項(xiàng)目建設(shè)。