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陳聰 肖斐斐 張全國(guó) 彭博

按揭貸款提前償還現(xiàn)象成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。在居民投資收益率中樞下降的背景下,償還按揭貸款真的成為居民的普遍選擇嗎?按揭貸款會(huì)因?yàn)榧铀俦粌斶€而出現(xiàn)凈減少嗎?按揭貸款作為銀行一種重要的低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn),未來(lái)還會(huì)成為銀行的重要經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)嗎?按揭貸款的利率還有進(jìn)一步下降空間嗎?

按揭貸款和房地產(chǎn)銷售的相互依存關(guān)系。

住房真實(shí)需求當(dāng)然受人口、房屋拆遷速度等非金融因素影響,但按揭貸款定價(jià)始終都是影響居民支付能力和決定短期需求的關(guān)鍵變量。按揭貸款需求有賴于真實(shí)住房需求,但居民改善居住條件的愿望始終存在。在2012年一輪周期中,按揭小幅放量(房貸利率累計(jì)下降142BP),商品房銷售季同比增速?gòu)南陆?4%轉(zhuǎn)為上升6%。2015-2016年按揭大幅放量(房貸利率累計(jì)下降241BP),商品房銷售季同比增速?gòu)南陆?3%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)25%。

按揭凈投放或持續(xù)增加,按揭定價(jià)有下降空間。

2021年之后開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)乏力,按揭?guī)缀踟暙I(xiàn)了房地產(chǎn)類貸款增量的全部。但存量按揭貸款占各項(xiàng)貸款余額比例距離歷史最高點(diǎn)還有空間,且經(jīng)濟(jì)減速背景之下按揭貸款在收益和風(fēng)險(xiǎn)平衡角度來(lái)看頗有吸引力。我們估算,到7月時(shí)全國(guó)銀行體系按揭貸款利率定價(jià)4.50%,較之LPR還有5個(gè)BP的上浮加點(diǎn),距離下浮20BP的利率定價(jià)下限更有空間。當(dāng)然,我們認(rèn)為利率下限扣點(diǎn)和LPR本身也有下降的空間。人民銀行對(duì)于按揭貸款投放態(tài)度積極,近期強(qiáng)調(diào)要“引導(dǎo)個(gè)人住房按揭利率下行”。

按揭貸款的非價(jià)格限制有望繼續(xù)放開(kāi)。

在因城施策的背景之下,按揭貸款的最低首付比例,還有結(jié)構(gòu)性下降的空間。這包括在核心城市針對(duì)部分群體下調(diào)按揭貸款首付比例規(guī)定(例如北京),也包括在很多房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲壓力的地方繼續(xù)下調(diào)首付規(guī)定。雖然存量按揭貸款可能因?yàn)槎▋r(jià)偏高而存在提前償還的問(wèn)題,但按揭貸款新投放也會(huì)因?yàn)楣苤品砰_(kāi)而增加。

按揭貸款提前償還規(guī)模有限。

我們通過(guò)按揭貸款凈投放數(shù)據(jù),假定存量按揭貸款剩余自然到期年限為10年,新房銷售的按揭杠桿利用率為40%,二手杠桿利用率30%,測(cè)算可知按揭貸款在2022年上半年提前償還規(guī)模約9400億,這較2021年上半年增加了約1200億,即每月約200億元。而且,這種加速提前償還的行為并不會(huì)持續(xù),因?yàn)樵隽堪唇业亩▋r(jià)下降,高定價(jià)按揭的占比會(huì)隨著各種因素而不斷下降。

風(fēng)險(xiǎn)提示:

多重效應(yīng)疊加,按揭貸款不良率提升風(fēng)險(xiǎn);政策調(diào)整推出或執(zhí)行不夠及時(shí),不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格縮水風(fēng)險(xiǎn)。

按揭放量支持下的房地產(chǎn)弱復(fù)蘇。

我們認(rèn)為,雖然提前還款的現(xiàn)象值得重視,但還遠(yuǎn)沒(méi)有到影響按揭貸款投放總量的地步,按揭的投放量有望繼續(xù)上升,價(jià)格有望繼續(xù)下降,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)沿著銷售-信用-投資的鏈條復(fù)蘇。當(dāng)前按揭貸款規(guī)模的變化,既是宏觀經(jīng)濟(jì)變化之下金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置的市場(chǎng)化調(diào)整,也是逆周期調(diào)節(jié)的房地產(chǎn)金融政策有為的結(jié)果,預(yù)計(jì)不會(huì)產(chǎn)生全社會(huì)資產(chǎn)負(fù)債表的收縮。