2022年以來，中央及各部委持續(xù)釋放積極維穩(wěn)信號，各地政府落實因城施策，供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整力度均有所加大，據(jù)統(tǒng)計，今年一季度各地已發(fā)布房地產(chǎn)年相關(guān)政策超百次，但從政策效果上看，企業(yè)資金壓力尚未得到實質(zhì)性改善，部分企業(yè)債務(wù)違約進(jìn)一步加劇購房者觀望情緒，市場信心尚未得到有效修復(fù)，疊加國內(nèi)疫情多點散發(fā)影響，3月樓市“小陽春”并未出現(xiàn)。二季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策還將在哪些方面發(fā)力，全國樓市能否迎來全面企穩(wěn)，是否還有遲到的“小陽春”成為各界關(guān)注重點。

2022年一季度中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

（一）價格水平：2月價格環(huán)比止跌，3月穩(wěn)中微漲，房價呈現(xiàn)橫盤態(tài)勢

圖：2020年1月至2022年3月百城新建住宅均價及環(huán)比變化

新建住宅價格初現(xiàn)企穩(wěn)跡象。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年一季度百城新建住宅價格累計上漲0.06%，為2016年以來同期最低水平，漲幅較2021年四季度擴(kuò)大0.03個百分點。進(jìn)入2022年，各地因城施策，樓市寬松政策密集出臺，市場信心略有修復(fù)，部分城市取消價格優(yōu)惠，2月百城新建住宅價格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲。3月，百城新建住宅均價16189元/平方米，環(huán)比上漲0.03%，為連續(xù)第2個月微漲，房價呈現(xiàn)企穩(wěn)橫盤態(tài)勢。

圖：2020年6月至2022年3月百城新建住宅均價環(huán)比下跌城市數(shù)量變化

從漲跌城市個數(shù)看，2022年1月百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為46個，較2021年12月減少12個，2月和3月下跌城市數(shù)量有所增加，但均低于2021年12月的數(shù)量。

圖：2020年1月至2022年3月各梯隊城市新建住宅均價環(huán)比變化

分梯隊來看，2022年一季度，一線城市新房價格環(huán)比有所恢復(fù)，二線城市初現(xiàn)恢復(fù)跡象，三四線代表城市繼續(xù)調(diào)整。2022年一季度，一線城市新建住宅價格累計上漲0.15%，較2021年四季度由跌轉(zhuǎn)漲，市場有所恢復(fù)。二線城市一季度新建住宅價格累計上漲0.06%，3月價格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，市場初現(xiàn)恢復(fù)跡象。三四線代表城市一季度新建住宅價格累計下跌0.11%，各月價格環(huán)比均下跌，市場繼續(xù)調(diào)整。

二手住宅方面，2022年一季度百城二手住宅價格累計小幅上漲，2月價格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，市場初現(xiàn)企穩(wěn)跡象，3月受多地疫情影響，價格環(huán)比漲幅有所收窄。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年一季度百城二手住宅價格累計上漲0.18%，較2021年四季度由跌轉(zhuǎn)漲。進(jìn)入2022年，“穩(wěn)樓市”信號繼續(xù)釋放，各地因城施策，積極出臺需求端支持政策，二手房市場信心略有修復(fù)。2022年1月，百城二手住宅價格環(huán)比跌幅收窄，2月止跌轉(zhuǎn)漲；上海、深圳、長春等多地受疫情影響，3月市場恢復(fù)節(jié)奏被打斷，百城二手住宅價格環(huán)比漲幅有所收窄。

綜合來看，2022年一季度，百城新房和二手房市場均呈現(xiàn)企穩(wěn)后的橫盤狀態(tài)，2月價格環(huán)比均止跌轉(zhuǎn)漲；3月，受多地疫情反復(fù)影響，市場恢復(fù)節(jié)奏一定程度上被打亂，百城新建住宅價格環(huán)比漲幅與2月持平，二手住宅價格環(huán)比漲幅較2月有所收窄。

（二）成交規(guī)模：購房者置業(yè)信心尚未實質(zhì)修復(fù)，市場成交規(guī)模降幅明顯

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-2月，全國商品房銷售面積為1.6億平方米，同比下降9.6%，商品房銷售額為1.5萬億元，同比下降19.3%，其中商品住宅銷售規(guī)模降幅較大，銷售額同比降幅超兩成，銷售面積降幅在10%以上。

圖：2016年至2022年100個代表城市新建商品住宅一季度月均成交面積及同比走勢

圖：2019年至2022年3月100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢

一季度，重點100城新建商品住宅成交活躍度偏低，成交規(guī)模居歷史同期較低位，同比下降超四成。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年一季度，重點100城市新建商品住宅月均成交面積約2963萬平方米，同比下降40.5%，與2019-2021年同期均值相比下降19.0%，較2019年同期下降17.0%，市場情緒整體偏低。今年以來，房地產(chǎn)信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化，但在部分地區(qū)疫情反復(fù)等因素影響下，市場活躍度恢復(fù)不及預(yù)期，樓市“小陽春”未現(xiàn)，高基數(shù)下重點城市3月成交面積同比降幅近五成。

圖：2016-2022年各梯隊代表城市商品住宅一季度月均成交面積及同比走勢

不同梯隊城市來看，一季度，各線代表城市新建商品住宅成交面積同比均下降，三四線城市同比降幅最大。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年一季度，在全國市場下行環(huán)境及部分地區(qū)疫情反復(fù)等影響下，一線城市商品住宅成交面積同比下降34.9%，二線代表城市同比下降39.1%，三四線代表城市同比下降43.1%。3月，各線代表城市成交規(guī)模同比降幅均超四成，多數(shù)城市市場仍處于深度調(diào)整中。

圖：2022年一季度北京、上海商品住宅不同成交總價套數(shù)占比情況

市場整體活躍度不足，但熱點城市高端項目銷售占比提升。以北京、上海為例，2022年一季度，北京、上海成交的商品住宅中1000萬以上總價段占比均有所上升，其中北京1000萬以上住宅成交套數(shù)占比15.8%，同比上升8.3個百分點，較2021年全年提升4.4個百分點；上海1000萬以上住宅占比16.2%，同比上升2.4個百分點，較2021年全年提升3.9個百分點。

從成交量來看，一季度北京1000萬以上住宅成交套數(shù)同比增長8.1%，而同期1000萬以下住宅成交同比下降53.4%；上海1000萬以上住宅成交套數(shù)下降4.0%，降幅明顯低于1000萬以下產(chǎn)品成交情況，在市場下行階段，高端產(chǎn)品銷售表現(xiàn)優(yōu)于剛需產(chǎn)品。

（三）供求關(guān)系：供應(yīng)明顯縮量，短期庫存去化時間延長?

全國房屋新開工面積同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，施工面積同比小幅增長。2022年1-2月，全國房屋新開工面積為1.5億平方米，同比下降12.2%，降幅較2021年全年擴(kuò)大。全國房屋施工面積為78.4億平方米，同比增長1.8%。

圖：2016年至2022年50個代表城市商品住宅一季度月均供應(yīng)規(guī)模走勢

圖：2019年至2022年50個代表城市商品住宅月度供應(yīng)面積走勢

受市場銷售下行、企業(yè)資金壓力大等因素影響，房企推盤意愿不足。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年一季度，重點50城商品住宅月均供應(yīng)規(guī)模1391萬平方米，同比下降近四成，與2019-2021年同期均值相比下降26.7%。其中，2月恰逢春節(jié)假期，市場情緒低迷態(tài)勢延續(xù)，新批上市面積同比下降超五成；3月，供應(yīng)規(guī)模環(huán)比增加，房企推盤情緒略有改善，但在高基數(shù)下，供應(yīng)面積同比降幅仍在四成左右。

圖：2017年至2022年50個代表城市商品住宅銷供比走勢

從銷供比來看，一季度供需均走弱背景下，重點50城整體表現(xiàn)供小于求。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年一季度，50個代表城市商品住宅月均新增供應(yīng)約1391萬平方米，同期月均成交面積為1849萬平方米，銷供比為1.33。其中，多數(shù)城市銷供比在1.2以上，房企推盤意愿不足下，供應(yīng)端的明顯縮量導(dǎo)致短期市場供小于求。

一季度盡管市場銷售端去化壓力較大，但受供應(yīng)節(jié)奏同步放緩影響，重點城市庫存規(guī)模小幅下行，但出清周期有所延長。截至2月底，50個代表城市商品住宅可售面積環(huán)比小幅下降，按近12個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為12.2個月，較2021年末延長0.3個月；若按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為16.2個月，較2021年末延長1.4個月，其中，三四線代表城市出清周期最長，為19.7個月，較2021年末延長2.5個月。

2022年一季度，房地產(chǎn)信貸環(huán)境和調(diào)控政策雖有改善，但政策明顯顯效仍需時間，整體市場仍延續(xù)低溫態(tài)勢，部分地區(qū)疫情反復(fù)打亂了市場恢復(fù)節(jié)奏，疊加房企推盤意愿不足，供應(yīng)端縮量進(jìn)一步限制需求釋放，新房市場成交規(guī)模低位運行，各線代表城市成交規(guī)模同比均下滑，除一線城市外，二線、三四線代表城市成交規(guī)模均低于過去三年同期均值。短期庫存出清周期延長，其中三四線城市庫存去化壓力大。預(yù)計二季度，隨著政策環(huán)境不斷優(yōu)化改善以及疫情得到有效控制，市場情緒或逐步回歸，但在2021年同期高基數(shù)下，市場成交規(guī)模同比或?qū)⒗^續(xù)回落。

（四）土地供求：300城住宅用地供需規(guī)模同比明顯縮量，“兩集中”供地市場表現(xiàn)分化

2022年一季度，受重點城市“兩集中”供地批次增加、房地產(chǎn)市場下行等因素影響，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比明顯縮量，成交樓面價為2019年以來首次季度同比下滑。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年一季度，全國300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.0%，絕對規(guī)模為2013年以來同期最低水平；住宅用地成交0.7億平方米，同比下降59.6%；成交樓面均價為4621元/平方米，同比下降6.4%；成交溢價率僅為4.4%。受房地產(chǎn)市場下行及房企資金壓力較大等因素影響，一季度房企拿地?zé)崆椴蛔?，疊加地方政府推地力度明顯放緩，土地市場持續(xù)低溫運行。

圖：2022年一季度全國300城各線城市住宅用地推出和成交相關(guān)指標(biāo)同比變化

注：推出面積按公告時間統(tǒng)計，為規(guī)劃建筑面積，下同。一線城市成交樓面價同比數(shù)據(jù)剔除了上海動遷安置房、租賃住房用地數(shù)據(jù)。

各線城市住宅用地供求縮量，一線和二線城市樓面價結(jié)構(gòu)性上漲。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年一季度，一線城市中廣州未推地，住宅用地整體供應(yīng)縮量，推出面積999萬平方米，同比下降32.1%，受上海2021年一季度成交規(guī)模大影響，一線城市成交規(guī)模同比下降76.5%；二線城市及三四線城市住宅用地供求同比繼續(xù)縮量，其中二線城市成交規(guī)模同比下降65.0%，三四線城市成交規(guī)模同比下降54.9%。價格方面，優(yōu)質(zhì)地塊增加帶動一線和二線城市住宅用地成交樓面均價結(jié)構(gòu)性上漲，分別同比上漲22.2%和4.2%，三四線城市成交樓面價同比下跌14.7%。

圖：2016-2022年各季度全國住宅用地流拍和撤牌情況

注：流拍撤牌率=（流拍宗數(shù)+撤牌宗數(shù)）/（流拍宗數(shù)+撤牌宗數(shù)+成交宗數(shù)），2022年一季度撤牌宗數(shù)未考慮上海首批次集中供地因疫情影響中止的36宗地塊。

流拍和撤牌方面，全國住宅用地流拍撤牌率仍維持高位，但邊際有所改善。2022年一季度，全國住宅用地流拍和撤牌地塊數(shù)量共計836宗，受土地市場供地縮量影響，流拍和撤牌地塊數(shù)量同比下降15.6%，流拍撤牌率為23.5%，較2021年四季度下降0.2個百分點。

表：22個重點城市2021-2022年各批次供地住宅用地供應(yīng)及成交情況（市本級）

注：2022年首批次流拍撤牌率未考慮上海首批次集中供地因疫情影響中止的36宗地塊，成都數(shù)據(jù)為截至3月31日成交數(shù)據(jù)。

截至2022年3月31日，22個重點城市中北京、上海等18個城市已公布首批次集中供地，無錫開啟首批次供地“預(yù)申請”模式，北京率先發(fā)布二批次預(yù)申請公告。土拍規(guī)則“化繁為簡”，降門檻、提利潤，搖號/抽簽基本成標(biāo)配，提升企業(yè)拿地意愿（具體參見專題《22城迎來集中拍地期，四大特點看市場趨勢！》）。

供地規(guī)模方面，2022年已發(fā)布首次供地的18城中，合計供地面積較去年首批次下降53%，其中，除合肥、廈門和深圳外，其余15個城市推出面積均有不同程度下降，究其原因，一方面是受市場下行及房企資金壓力影響，政府在推地規(guī)模上保持謹(jǐn)慎態(tài)度；另一方面，從“兩集中”政策來看，部分城市調(diào)整供地批次，由去年的“分三批供地”改為“分四批供地”，一定程度上分散了各批次供地面積。

成交方面，北京、福州、合肥、青島、廈門、武漢、重慶、成都和上海先后完成或部分完成首批次集中供地，成交量縮價漲。受供地縮量影響，8個城市成交面積較2021年首批次均出現(xiàn)大幅下滑，整體下降75%；部分城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，帶動成交樓面價上行，9城平均成交樓面價較2021年三批次提升40%，較去年首批次上漲21%。

不同城市表現(xiàn)分化明顯，與2021年三批次相比，北京、合肥、廈門等城市市場表現(xiàn)相對較好，競價達(dá)上限地塊占比小幅提升，底價成交地塊占比和流拍撤牌率明顯下降；福州市場熱度不及預(yù)期，青島市場延續(xù)低溫態(tài)勢，但邊際有所改善；武漢底價成交地塊占比有所下滑，但流拍撤牌率小幅提升。拿地企業(yè)方面，今年以來市場拿地主力依舊為國央企及小部分資金流動性較好的頭部民企，拿地態(tài)度整體偏謹(jǐn)慎。

整體來看，2022年一季度，地方政府推地節(jié)奏放緩，房企拿地仍偏謹(jǐn)慎，多重因素下300城住宅用地供求規(guī)模明顯縮量，土地市場維持低溫態(tài)勢，流拍撤牌率依然保持高位。一線和二線城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，成交樓面價結(jié)構(gòu)性上漲，三四線城市成交樓面價下滑?！皟杉小蓖僚囊?guī)則優(yōu)化下，各地土拍表現(xiàn)分化，部分城市競拍熱度有所改善。

（五）開發(fā)投資：房地產(chǎn)開發(fā)投資小幅增長，房企到位資金同比由漲轉(zhuǎn)跌?

圖：2014年至2022年2月房地產(chǎn)和住宅累計開發(fā)投資及其同比增速

各地“保交付”壓力下，在建工程投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資仍形成一定支撐，2022年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.4萬億元，同比增長3.7%，增速較2021年全年繼續(xù)收窄。其中，住宅開發(fā)投資額為1.1萬億元，同比增長3.7%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為74.3%。

圖：2015年至2022年2月全國房企到位資金同比增速及2022年1-2月各項資金來源同比增速對比

1-2月房企到位資金同比由漲轉(zhuǎn)跌，各項資金來源同比均下降，企業(yè)資金壓力不減。2022年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為2.5萬億元，同比下降17.7%，同比由漲轉(zhuǎn)跌。其中，國內(nèi)貸款為0.4萬億元，同比下降21.1%，占到位資金的比重為16.3%。自籌資金為0.8萬億元，同比下降6.2%，占比為30.9%。定金及預(yù)收款為0.8萬億元，同比下降27.0%，占到位資金的比重為31.9%。個人按揭貸款為0.4萬億元，同比下降16.9%，占到位資金的比重為16.4%。

2022年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

（一）經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境：“穩(wěn)增長”目標(biāo)下，宏觀政策預(yù)計將進(jìn)一步發(fā)力

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，一季度我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，各宏觀指標(biāo)表現(xiàn)穩(wěn)中向好，但微觀主體經(jīng)營仍面臨較大困難。今年兩會政府工作報告將全年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)設(shè)定在5.5%左右，是市場預(yù)期的上限，面對國內(nèi)外復(fù)雜多變的宏觀環(huán)境以及國內(nèi)疫情反復(fù)，2022年我國經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，“穩(wěn)增長”成為第一要務(wù)。今年以來中央及各部委多次強調(diào)貨幣政策要主動應(yīng)對，新增貸款要保持適度增長，積極出臺對市場有利的政策、慎重出臺收縮性政策，釋放出更強的積極信號，預(yù)計未來降準(zhǔn)降息仍有一定空間。

表：2022年一季度房地產(chǎn)寬松政策梳理

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

政策調(diào)控方面，2022年以來中央多次強調(diào)支持合理住房需求釋放、防范化解房企風(fēng)險，各部委亦積極表態(tài)釋放維穩(wěn)信號，如滿足市場主體合理融資需求、不擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市等。各地政府落實因城施策，據(jù)不完全統(tǒng)計，一季度60余城發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策超百次，主要涉及針對性放松限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面，供需兩端同時發(fā)力，并向需求端側(cè)重，其中鄭州落實中央要求，出臺涉及范圍最廣、政策力度最大的“19條”新政，為其他城市提供了借鑒樣板。

當(dāng)前，在外部不穩(wěn)定性不確定性因素增多及國內(nèi)疫情反復(fù)背景下，我國經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，“穩(wěn)增長”成為今年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，不管是從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)還是防范風(fēng)險的角度看，今年房地產(chǎn)的穩(wěn)定都至關(guān)重要。預(yù)計二季度穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策將持續(xù)出臺，如企業(yè)端加大房企紓困力度，幫扶有價值的企業(yè)度過難關(guān)；需求端全面支持合理住房需求釋放，加大信貸支持力度，適度修正限購、限貸等政策，促進(jìn)銷售回暖，打破地產(chǎn)僵局。

（二）市場趨勢：預(yù)計二季度銷售規(guī)模同比繼續(xù)下行，熱點城市市場或率先恢復(fù)

圖：2021年3月以來置業(yè)調(diào)查受訪者計劃購房時間分布

短期來看，購房需求并未消失，信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)改善下，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，二季度全國商品房銷售規(guī)模同比降幅有望收窄，但市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控和政策的發(fā)力程度。當(dāng)前市場整體信心尚未明顯恢復(fù)的情況下，各地因城施策或進(jìn)一步跟進(jìn)，預(yù)計需求端和供給端政策齊發(fā)力穩(wěn)市場、防風(fēng)險，疊加疫情防控有望取得積極效果，置業(yè)情緒或逐漸企穩(wěn)，市場交易規(guī)模同比有望探底修復(fù)，二季度同比降幅或有所收窄（根據(jù)中指置業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)，今年以來計劃半年內(nèi)購房的受訪者占比持續(xù)提升，政策效果顯現(xiàn)后，這部分需求或逐漸釋放）。樂觀情形下，二季度核心城市回暖，并帶動重點區(qū)域三四線完成筑底，年中實現(xiàn)全國企穩(wěn)；悲觀情形下，二季度需求持續(xù)低迷，年中市場才完成筑底，下半年緩慢恢復(fù)。

預(yù)計需求恢復(fù)后企業(yè)新開工意愿有望邊際改善，投資增速延續(xù)放緩態(tài)勢。房企的開工積極性恢復(fù)有賴于需求端的釋放節(jié)奏，房企資金壓力、土地縮量等仍是限制企業(yè)開工的重要因素。地方政府“保交付”壓力下，建筑工程投資或保持在較高水平，但對整體投資的支撐力度在減弱；土地購置費同比短暫回升后（1-2月增長11.3%）仍面臨回調(diào)壓力，二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或延續(xù)放緩態(tài)勢。

全年來看，全國房地產(chǎn)市場銷售規(guī)?；芈洌麻_工規(guī)模延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，開發(fā)投資小幅增長。當(dāng)前購房者置業(yè)信心有待修復(fù)，上半年商品房銷售規(guī)模同比降幅或超10%，下半年市場逐漸恢復(fù)，但難改全年銷售規(guī)?；芈鋺B(tài)勢。供給端來看，一方面，“保交付”要求下，建筑工程投資仍將對開發(fā)投資產(chǎn)生一定支撐；另一方面，土地成交規(guī)?？s量下，新開工規(guī)模延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，土地購置費全年下降壓力較大，均將一定程度上拖累投資額。另外，2022年保障性租賃住房的加速建設(shè)，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)投資形成一定補充，綜合各影響因素，預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額小幅增長。

圖：2022年3月各梯隊城市和各區(qū)域購房者置業(yè)意愿情況

根據(jù)2022年3月中指調(diào)查數(shù)據(jù)，購房意愿隨著城市能級的下降呈現(xiàn)逐步下降的趨勢，其中一線購房意愿最高，有48%的受訪者購房意愿強于上月。各區(qū)域中，長三角購房意愿強烈，有45%受訪者購房意愿強于上月。隨著政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，熱點地區(qū)的市場或率先恢復(fù)。

一線城市：疫情得到有效控制后，伴隨著供給端的改善，市場恢復(fù)節(jié)奏或加快。今年3月，疫情的反復(fù)一定程度上打亂了北京、上海等城市市場的恢復(fù)節(jié)奏，特別是上海，隨著疫情得到有效防控以及供給端不斷放量，新房市場恢復(fù)節(jié)奏或更明顯；深圳市場活躍度偏低，價格調(diào)整態(tài)勢延續(xù)（二手房指導(dǎo)價上調(diào)或?qū)r格有所修復(fù)），新房短期成交規(guī)?；蛉蕴幱谙鄬Φ臀唬?021年上半年深圳市場下行時間較早，新房成交規(guī)?；鶖?shù)較低，二季度同比降幅或?qū)⑹照?，并有望轉(zhuǎn)增。當(dāng)前廣州新房市場存在企穩(wěn)跡象，二季度有望進(jìn)一步恢復(fù)。

二線城市：預(yù)計二季度部分東部及中西部核心二線城市市場企穩(wěn)并逐漸恢復(fù)。當(dāng)前二線城市整體活躍度不高，究其原因，第一，受疫情反復(fù)影響，部分城市市場恢復(fù)節(jié)奏被打亂，如蘇州；第二，房企推盤積極性不高，部分城市供給量不足，特別是優(yōu)質(zhì)項目入市量偏低，導(dǎo)致部分需求入市積極性不高，如杭州、成都等城市；第三，今年以來部分城市政策支持力度加大，但政策尚需時間顯效，如鄭州；第四，大多數(shù)二線城市政策優(yōu)化力度偏弱，市場仍處于深度調(diào)整階段。綜合來看，二季度，隨著疫情得到有效控制，熱點城市新房供應(yīng)端存在改善預(yù)期，部分東部及中西部核心二線城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，弱二線城市市場恢復(fù)節(jié)奏或較慢。

圖：2020年以來長三角、珠三角三四線城市新建商品住宅成交面積同比變化

三四線城市：整體面臨較大調(diào)整壓力，長三角、珠三角部分熱點三四線城市市場可能率先企穩(wěn)。2021年上半年，長三角和珠三角三四線城市受調(diào)控政策加碼等因素影響，市場在年中先后進(jìn)入調(diào)整通道，其中部分城市如東莞、佛山、嘉興、金華等在3月或4月成交規(guī)模同比即轉(zhuǎn)負(fù)，市場調(diào)整較早，這部分城市基本面較好，隨著政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，市場有望率先企穩(wěn)并持續(xù)恢復(fù)。對于大多數(shù)三四線城市來說，短期市場調(diào)整態(tài)勢難改，一方面，在當(dāng)前環(huán)境下，購房者置業(yè)信心仍需一段時間恢復(fù)；另一方面，前期市場存在一定需求透支，需求釋放節(jié)奏整體放緩；部分城市庫存量偏大亦對置業(yè)情緒帶來拖累。

2022年房企經(jīng)營策略建議

2022年1-3月，TOP100房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%；其中銷售額超千億房企2家，較去年同期減少3家；超百億房企46家，較去年同期減少30家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為119.5元，權(quán)益銷售面積均值為85.1萬平方米，同比分別下降47.6%和48.1%。

從拿地情況來看，2022年1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額2271.6億元，拿地規(guī)模同比下降59.3%，其中，前50家企業(yè)中一半以上企業(yè)為央企或國企，前100家企業(yè)中近七成為央企或國企。

圖：近一年房地產(chǎn)行業(yè)信用債、海外債發(fā)行情況

數(shù)據(jù)來源：Wind，中指研究院綜合整理

信用債、海外債發(fā)行總額顯著下降，信用債占比提升。2022年1-3月，信用債發(fā)行總額1101.81億元，同比下降36.2%；海外債發(fā)行121.1億元，同比大幅下滑90.1%。從結(jié)構(gòu)來看，信用債融資占比61.3%，同比上升32.4個百分點，成為房企債券類融資的主要渠道。

房企面臨償債高峰。截至2022年3月31日，一年內(nèi)到期的信用債余額4656.4億元，海外債余額3308.6億元，合計7965.0億元。

表：一年內(nèi)到期的待償債券余額統(tǒng)計

注：*海外債按2022年3月31日匯率換算為人民幣。統(tǒng)計時間截至2021年3月31日。

數(shù)據(jù)來源：Wind，中指研究院整理

整體來看，2022年一季度，房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模尚未完全筑底，企業(yè)資金回籠仍受限；企業(yè)融資端雖有改善，但資金更傾向于國央企，民企資金壓力不減，面對當(dāng)前的償債高峰期，一方面，政府政策端仍需給予支持，另一方面，企業(yè)仍需緊抓政策窗口期，把握重點城市市場恢復(fù)節(jié)奏，積極營銷回籠資金。

投資端，企業(yè)應(yīng)穩(wěn)健經(jīng)營、審慎拓儲，同時復(fù)盤和優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，在優(yōu)勢地區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加的當(dāng)下，實現(xiàn)“騰籠換鳥”為未來高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

除此之外，探索新的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型服務(wù)商或是必然趨勢，代建、商業(yè)運營、物業(yè)管理服務(wù)等或是重要方向。

表：2022年一季度中央及地方房地產(chǎn)相關(guān)政策（部分）

資料來源：中指研究院綜合整理